Wkład własny 20 proc. czy 10 proc.? Konsekwencje dla kredytu hipotecznego
Osoby planujące kredyt hipoteczny często rozważają, czy lepiej zaangażować większą część własnych oszczędności, czy raczej ograniczyć wkład własny i w większym stopniu oprzeć się na finansowaniu bankowym. To wybór, który wpływa zarówno na dostępne oferty, jak i na całkowity koszt zobowiązania. Poniżej zestawiamy najważniejsze zalety i słabsze strony obu rozwiązań. / Gemini
Jedną z kluczowych decyzji na początku procesu kredytowego jest ustalenie kwoty finansowania. Niekiedy granice wyznacza zdolność kredytowa, innym razem – poziom zgromadzonych oszczędności. Bywa jednak, że przyszli kredytobiorcy mają pewien margines wyboru: mogą zwiększyć wkład własny albo odwrotnie – pożyczyć wyższą kwotę w banku i ograniczyć własny udział do minimum.
Wkład własny to część ceny nieruchomości (a szerzej: wartości inwestycji, np. przy budowie domu), którą pokrywamy z prywatnych środków. Oznacza to prostą zależność: im większy wkład własny, tym mniejsza kwota kredytu bankowego. Dla przykładu, przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego za 600 tys. zł: przy wkładzie własnym 20 proc. trzeba wnieść 120 tys. zł, a kredyt wyniesie 480 tys. zł; natomiast przy wkładzie własnym 10 proc. kupujący wykłada 60 tys. zł, a finansowanie z banku rośnie do 540 tys. zł.
Wymóg wniesienia wkładu własnego pozostaje podstawowym warunkiem stawianym przez banki, co wynika z rekomendacji nadzoru finansowego określających dopuszczalne poziomy ryzyka. Standardowo minimalny wkład własny to 20 proc. wartości inwestycji, jednak w praktyce można zejść do 10 proc., jeśli bank zastosuje dodatkowe zabezpieczenie. W efekcie dziś kredytodawca nie sfinansuje całej kwoty potrzebnej do zakupu lub budowy nieruchomości. Wyjątkiem pozostaje gwarancja wkładu własnego, dostępna wyłącznie w wybranych wariantach w ramach rodzinnego kredytu mieszkaniowego.
Przy decyzji o niższym wkładzie własnym trzeba też pamiętać, że nie wszystkie banki są gotowe kredytować więcej niż 80 proc. wartości nieruchomości. W praktyce pierwszym skutkiem ograniczenia własnego udziału do minimum jest zawężenie listy instytucji, których oferty można realnie porównywać. Kredytów z wkładem własnym poniżej 20 proc. udzielają: Alior Bank, Bank BPS, Bank Ochrony Środowiska, Bank Pekao, Credit Agricole, Erste Bank Polska, mBank, PKO Bank Polski oraz VeloBank. Z kolei wkład własny równy lub wyższy niż 20 proc. akceptują: BNP Paribas Bank, Bank Millennium, ING Bank Śląski oraz UniCredit.
W cennikach bankowych regularnie pojawia się skrót LTV (loan to value), czyli relacja kwoty kredytu do wartości zabezpieczenia (najczęściej wartości nieruchomości kupowanej na kredyt). Z reguły wskaźnik ten jest „odwrotnością” udziału wkładu własnego: kredyt przy 20-procentowym wkładzie własnym oznacza LTV na poziomie 80 proc. W wielu ofertach niższy wkład własny wiąże się z wyższym oprocentowaniem, które spada wraz ze wzrostem udziału środków klienta. Część banków stosuje kilka progów (np. osobne stawki dla LTV do 30, 50, 80, 90 proc.), ale niemal wszędzie widoczna jest wyraźna granica między standardowym (20-procentowym) wkładem własnym a wariantem niskim. Przejście na niższy wkład własny zwykle oznacza wzrost oprocentowania (lub marży) o ok. 0,2-0,4 pp.
Wybór niższego wkładu własnego to scenariusz podwójnie „droższy”: rośnie kwota kredytu, a jednocześnie często wzrasta oprocentowanie. W konsekwencji rata miesięczna jest wyższa, a sumaryczna wartość odsetek do zapłaty również idzie w górę. Dla zobrazowania – w banku X, przy 25-letnim kredycie na mieszkanie warte 600 tys. zł: przy wkładzie własnym 10 proc. kredyt wynosi 540 tys. zł, oprocentowanie to 5,94 proc., a rata równa sięga 3459 zł; przy wkładzie własnym 20 proc. kredyt spada do 480 tys. zł, oprocentowanie wynosi 5,74 proc., a rata równa to 3016 zł.
Skala różnicy jest zauważalna: 20-procentowy wkład własny obniża miesięczne obciążenie o 440 zł. Co więcej, nawet jeśli w danym banku wyższe oprocentowanie przy niskim wkładzie własnym obowiązuje tylko do momentu, gdy relacja pozostałego zadłużenia do wartości nieruchomości przekracza 80 proc., to później rata i tak pozostanie wyższa, bo kredyt od początku dotyczy większej kwoty.
Przy założeniu, że oprocentowanie przez cały okres spłaty nie ulegnie zmianie, można porównać łączny koszt odsetkowy. Dla wkładu własnego 10 proc. wynosi on 497 tys. zł (tyle odsetek łącznie znajdzie się w ratach), natomiast przy wkładzie własnym 20 proc. koszt ten spada do 425 tys. zł.
Mimo że z perspektywy czysto finansowej wyższy wkład własny zwykle wypada korzystniej, warto jednocześnie wskazać trzy ważne zastrzeżenia. Niski wkład własny – co warto wziąć pod uwagę: po pierwsze, zaciągnięcie kredytu „na maksa” może mieć sens strategic