Dane NBP: początek 2026 r. z kolejnymi korektami cen nowych mieszkań w największych miastach
Pierwsze miesiące 2026 r. przyniosły dalsze, punktowe spadki przeciętnych kwot płaconych za nowe lokale w największych ośrodkach miejskich – wynika z odczytów Narodowego Banku Polskiego. Podczas gdy we Wrocławiu i Krakowie trend zniżkowy utrzymuje się już trzeci kwartał z rzędu, po trzymiesięcznej przerwie do grona miast ze spadkiem dołączyła m.in. Warszawa.
W I kw. 2026 r. średnia cena transakcyjna nowych mieszkań na siedmiu największych rynkach pierwotnych w kraju sięgnęła 14 245 zł/mkw., co oznaczało lekki spadek w porównaniu z IV kw. 2025 r. W ujęciu rocznym nabywcy płacili też o 0,3 proc. mniej niż w analogicznym okresie poprzedniego roku.
Do miast, w których przeciętne stawki z aktów notarialnych obniżyły się, dopisała się Warszawa. W I kw. 2026 r. średnia cena płacona deweloperom wyniosła tam 16 475 zł/mkw., czyli o 0,6 proc. mniej niż kwartał wcześniej. Od dłuższego czasu notowania na stołecznym rynku pierwotnym pozostają zasadniczo stabilne – w skali roku wzrost wyniósł 0,2 proc., co nominalnie odpowiada 38 zł/mkw.
Trzeci kolejny kwartał spadki średnich cen transakcyjnych odnotowano także w Krakowie i we Wrocławiu. Tym razem zniżki wyniosły ok. 1 proc. k/k, natomiast rok do roku spadki sięgnęły odpowiednio 1,7 proc. i 2,5 proc.
Średnie ceny transakcyjne mieszkań na rynku pierwotnym w wybranych miastach – I kw. 2026: Białystok 10 650 zł/mkw. (zmiana k/k +0,6 proc., zmiana r/r +3,5 proc.), Bydgoszcz 11 406 zł/mkw. (+9,4 proc., +21,5 proc.), Gdańsk 14 647 zł/mkw. (+1,9 proc., +5,4 proc.), Gdynia 13 320 zł/mkw. (-4,1 proc., +3,2 proc.), Katowice 12 031 zł/mkw. (+1,5 proc., +0,3 proc.), Kielce 10 539 zł/mkw. (+4,2 proc., +4,6 proc.), Kraków 15 384 zł/mkw. (-1,3 proc., -1,7 proc.), Lublin 10 987 zł/mkw. (-2,0 proc., -0,1 proc.), Łódź 9 758 zł/mkw. (+0,5 proc., -0,2 proc.), Olsztyn 10 304 zł/mkw. (-0,7 proc., +7,9 proc.), Opole 11 108 zł/mkw. (+3,1 proc., -0,9 proc.), Poznań 12 627 zł/mkw. (+1,7 proc., +2,1 proc.), Rzeszów 10 378 zł/mkw. (+3,5 proc., +3,7 proc.), Szczecin 11 575 zł/mkw. (-1,3 proc., -4,0 proc.), Warszawa 16 475 zł/mkw. (-0,6 proc., +0,2 proc.), Wrocław 13 903 zł/mkw. (-1,1 proc., -2,5 proc.), Zielona Góra 9 504 zł/mkw. (+5,8 proc., 0,0 proc.). Źródło: Narodowy Bank Polski.
W relacji do I kw. 2025 r. niższe kwoty za mieszkania od deweloperów odnotowano również w Łodzi (-0,2 proc. r/r), Lublinie (-0,1 proc. r/r) i Opolu (-0,9 proc. r/r), a najsilniej w Szczecinie, gdzie spadek wyniósł 4 proc. W stolicy woj. zachodniopomorskiego przeciętna stawka była ponadto niższa także w porównaniu z poziomem sprzed dwóch lat.
Jednocześnie na mapie rynku nie brakuje ośrodków, w których początek 2026 r. przyniósł wzrosty cen nowych mieszkań. Spośród siedmiu największych rynków pierwotnych najsilniejszy ruch w górę – blisko 2 proc. k/k – zanotował w I kw. 2026 r. Gdańsk. Na tle pozostałych miast wojewódzkich wyraźnie wyróżniły się Bydgoszcz i Zielona Góra, gdzie przeciętne kwoty płacone za lokale były wyższe odpowiednio o 9,4 proc. i 5,8 proc. względem końcówki 2025 r.
W ujęciu rocznym – poza Bydgoszczą i Zieloną Górą, gdzie ceny nowych mieszkań w aktach notarialnych rosły średnio o ponad 20 proc. r/r – tempo wzrostu w pozostałych miastach rozpięte było od niespełna 0,5 proc. (Warszawa i Katowice) do 8 proc. w Olsztynie.
W szerszej perspektywie, mimo wyhamowania dynamiki i pojawiających się lokalnie delikatnych spadków, poziom cen nowych mieszkań pozostaje znacząco wyższy niż trzy lata temu, czyli sprzed okresu „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”. W ostatnich trzech latach średnie ceny transakcyjne nowych lokali w aktach notarialnych przeważnie wzrosły o ponad 20 proc., a najmocniej – o przeszło 33 proc. – w Krakowie, Gdańsku i Bydgoszczy. Nominalnie w stolicy woj. małopolskiego oraz pomorskiego oznaczało to wzrost przeciętnych stawek odpowiednio o ok. 3900 i 3700 zł/mkw. Wśród miast wojewódzkich wyjątkiem pozostaje Szczecin, gdzie w porównaniu z I kw. 2023 r. średnia cena transakcyjna jest „jedynie” o 5,5 proc. wyższa.