Komunalne i społeczne mieszkania czynszowe rozwijają się w różnym tempie

Według danych GUS od początku 2026 r. do końca sierpnia oddano w Polsce do użytkowania 132 228 mieszkań. Za 62% z nich odpowiadali deweloperzy, a 34% powstało w ramach budownictwa indywidualnego. Pozostałe 5,5 tys. obejmuje lokale spółdzielcze, zakładowe oraz mieszkania komunalne i społeczne czynszowe. Te dwa ostatnie segmenty bywają ze sobą utożsamiane, choć różnią się właścicielem zasobu, sposobem finansowania i grupą odbiorców. Dane pokazują również, że ich rozwój przebiega dziś w przeciwnych kierunkach.

Do zasobu komunalnego należą mieszkania, których właścicielem jest samorząd — gmina albo jej jednoosobowa spółka celowa. Lokale przydziela gmina zgodnie z ustalonymi przez siebie kryteriami dochodowymi. Są one przeznaczone dla gospodarstw domowych o najniższych dochodach, niemogących pozwolić sobie na najem na rynku komercyjnym. Za budowę odpowiada samorząd, często korzystający ze wsparcia budżetu państwa w ramach programu Budownictwo Społeczne i Komunalne (BSK).

Inaczej zorganizowane jest budownictwo społeczne czynszowe. Mieszkania w tym segmencie budują i prowadzą działające na zasadzie non-profit Towarzystwa Budownictwa Społecznego (TBS) lub Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe (SIM). Właścicielem lokali pozostaje taki podmiot, a nie gmina. Inwestycje są finansowane między innymi preferencyjnymi kredytami BGK, do których oprocentowania dopłaca budżet państwa. Najemcy często wnoszą wkład partycypacyjny, wynoszący zwykle 20–25% kosztów budowy. Czynsz jest na ogół niższy od rynkowego, lecz wyższy niż w mieszkaniach komunalnych. W nowszym modelu SIM najemca może, po spełnieniu warunków ustawowych, uzyskać własność zajmowanego lokalu; w tradycyjnych TBS-ach możliwości te są znacznie węższe. Oferta jest skierowana do osób, których dochody przekraczają progi uprawniające do mieszkania komunalnego, ale nie pozwalają na zaciągnięcie kredytu hipotecznego. Wielkość tej grupy szacuje się obecnie na 4 miliony rodzin.

Najnowsze statystyki GUS wskazują, że wsparcie budownictwa dla mniej zamożnych gospodarstw przekłada się na liczbę oddawanych mieszkań. Nie oznacza to jednak równomiernego wzrostu obu segmentów. Od stycznia do sierpnia 2026 r. do użytkowania trafiły 4 163 mieszkania społeczne czynszowe — o 85% więcej niż rok wcześniej. Wiosenna, XX edycja programu SBC przyniosła przy tym rekordową pulę preferencyjnych kredytów BGK: niemal 2,2 mld zł na budowę ok. 9,6 tys. mieszkań. To najwyższa alokacja od uruchomienia programu w 2016 r.

Za przyspieszeniem stoją również środki przewidziane na politykę mieszkaniową. Rządowa strategia na 2026 r. zakłada rekordowe 6,7 mld zł z budżetu państwa, a po uwzględnieniu środków z KPO — blisko 8,7 mld zł. Inwestorzy społeczni, w tym TBS, SIM i spółdzielnie, mogą korzystać z modelu finansowania obejmującego 20-procentowy bezzwrotny grant z budżetu państwa, partycypację najemcy do 10% oraz preferencyjny kredyt pokrywający pozostałe 70% kosztów. Jego oprocentowanie wynosi 1% rocznie, a okres spłaty może sięgać 50 lat.

W budownictwie komunalnym wyniki są odmienne. W tym samym okresie zasób gmin powiększył się o 751 lokali, czyli o 26% mniej niż rok wcześniej. Dzisiejsza liczba oddawanych mieszkań jest następstwem decyzji inwestycyjnych podejmowanych przez samorządy kilka lat temu. W wielu gminach zapadały one powoli albo nie podejmowano ich wcale. Podczas gdy inwestorzy społeczni mają do dyspozycji centralny instrument finansowania BGK, skala budownictwa komunalnego zależy od inicjatywy i możliwości budżetowych konkretnej gminy.

Program BSK zapewnia samorządom bezzwrotne dofinansowanie sięgające 80% kosztów inwestycji. Gmina musi jednak znaleźć pozostałe 20%, dysponować gruntem, przeprowadzić wymagane procedury i przyjąć lokal do swojego zasobu. Dla wielu jednostek, szczególnie mniejszych, są to istotne bariery. W rezultacie segment cechują niewielka skala i długie cykle realizacji, a liczba oddawanych mieszkań nadal spada. Pewnym sygnałem zmiany jest wzrost liczby rozpoczętych budów komunalnych o 102% w 2026 r. Punktem wyjścia był jednak niski poziom, dlatego wzrost ten ma na razie większe znaczenie statystyczne niż przełomowe. Nowe inwestycje mogą przełożyć się na odwrócenie trendu najwcześniej za dwa lata.

Dla gospodarstw domowych o najniższych dochodach rozbieżność między segmentami ma bezpośrednie znaczenie. Osoby ubiegające się o lokal od gminy, a nie od TBS czy SIM, mają w praktyce ograniczony wybór: mieszkanie komunalne pozostaje dla nich jedyną realną drogą. Najem społeczny czynszowy wymaga bowiem wkładu partycypacyjnego, który dla tej grupy może być niedostępny.